Смена управляющей компании: конкуренция или захват?

В этом году собственники жилья стали чаще менять управляющие компании. Как показывает практика, в большинстве случаев выборный процесс не всегда соответствует букве закона, поэтому борьба за многоквартирные дома идёт нешуточная.

Сегодня в Якутии работают 193 управляющие компании-лицензиата. Из крупных можно отметить ООО «Возрождение» в Алдане, в ведомстве которого 629 домов, ООО «Мирнинское предприятие жилищного хозяйства» (293 дома), в Якутске – ООО «Прометей+» (230 домов), «ЖКХ Губинский» (142 дома) и другие. Заместитель руководителя Управления госстройжилнадзора РС(Я) Павел Корнилов рассказал «Якутии» о том, как должны проходить выборы управляющей компании многоквартирного дома, а также об участившихся попытках рейдерских захватов.

Функции управления

– Павел Валерьянович, прежде всего расскажите читателям, какими вопросами занимается УГСЖН РС(Я)?

– В наши функции входит государственный строительный и жилищный надзор. Так как говорить мы сегодня будем о жилищном праве, то в данном случае мы осуществляем контроль и надзор за соблюдением жилищных прав граждан. Все взаимоотношения и правоотношения жильцов с УК, ТСЖ, ЖСК по содержанию многоквартирного дома и придомовой территории перед ресурсоснабжающими организациями, такими как «Якутскэнерго», «Теплоэнергия», «Водоканал», «Сахатранснефтегаз» и другими, а также с региональными операторами по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. Мы контролируем и осуществляем государственный надзор за предоставлением коммунальных услуг и ресурсов в надлежащем и нормативном виде.

Вне наших полномочий находятся все нежилые объекты, например, школы, детские сады, больницы, поликлиники, культурные и спортивные объекты, общественные и торговые центры, различные бюджетные учреждения.

Также вне зоны нашей деятельности помещения, в которых проживают студенты, сезонные вахтовые рабочие, военнослужащие и т.п.

Сделать выбор

– Как должен проходить процесс выбора или смены управляющей организации?

– С помощью общего собрания собственников помещений владельцы жилых помещений в МКД управляют своим домом. Есть три формы проведения собраний в МКД: заочная форма, очная и очно-заочная. Продолжительность общего собрания законодательно не ограничена.

У любого собрания есть инициатор, выступить которым может любой собственник помещений в доме. Чтобы провести общее собрание собственников, инициатор уведомляет владельцев помещений о предстоящем мероприятии.

Инициатор должен уведомить о собрании как минимум за 10 дней до предполагаемой даты проведения. Для этого сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом или вручено под их роспись.

Перед рассылкой необходимо получить выписку из реестра собственников помещений. Здесь будут указаны сведения о владельцах помещений и размерах площади. В уведомлении об общем собрании указывают все значимые сведения: кто инициатор, какова будет повестка дня, в какой форме будет проведено собрание, где и когда пройдёт очная часть. Кроме того, необходимо рассказать собственникам, по какому адресу и в какие часы они смогут ознакомиться с документами, имеющими отношение к собранию.

При очной форме проведения собрания участники регистрируются в реестре присутствующих, обсуждение и принятие решений по вопросам повестки дня проводится в устной форме на месте проведения собрания.

Если собрание проходит в очно-заочной форме, сначала проходит очное голосование, а затем начинается заочный этап. Владельцам, которые не участвовали в очном голосовании, инициаторы собрания рассылают бланки для голосования или отдают их лично. Инициаторы должны объяснить, когда, куда и в какой срок владелец помещения должен сдать заполненный бланк.

Законодательство не определяет сроки заочного голосования. Если общее собрание собственников проходит в заочной форме, нужно разослать бланки голосования с подробной инструкцией о том, как и в какие сроки эти бланки можно передать инициаторам для подсчёта голосов.

Общее собрание в форме заочного голосования можно также провести с использованием системы ГИС ЖКХ или иных информационных систем.

После проведения голосования необходимо подсчитать голоса и сформировать протокол собрания. В протоколе указываются сведения об инициаторах собрания, его председателе и счётной комиссии. Также в протоколе должны быть обозначены дата и место проведения очного собрания, повестка, результаты голосования и сведения об участниках собрания.

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников подлежат обязательному представлению инициатором собрания в УК, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК, а при непосредственном способе управления МКД в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания.

В случае если общим собранием выбран способ управления управляющей компанией, УК-лицензиат направляет в Управление заявление о внесении изменений в Реестр лицензий.

В соответствии с порядком рассмотрения заявлений Управлением по результатам рассмотрения заявления принимает решение о внесении изменений в Реестр выданных лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД на территории республики, о приостановлении рассмотрения заявления или об отказе о внесении изменений в Реестр.

Подделка подписей

– Насколько распространена практика, когда жители недовольны работой УК и меняют их на другую управляющую компанию?

– Такая тенденция появилась начиная с 2019 года. Например, в Якутске в прошлом году 18 домов сменили своего лицензиата. А за девять месяцев этого года – уже 39 домов.

Не всегда смена УК происходит по объективным причинам, а именно по недовольству жильцов. Участились случаи так называемых рейдерских захватов, когда УК видит новый многоквартирный дом, в котором несколько сот квартир, не требующих больших вложений, и начинают инициировать общие собрания собственников, ставя в повестку вопрос о смене управляющей компании.

– А может быть, это показатель конкурентной борьбы?

– Если всё проходит в правовом поле, то можно назвать этот процесс конкурентной борьбой. Но, к сожалению, мы видим, как участились случаи, когда подписи собственников подделывают. К нам поступают соответствующие обращения от собственников жилых помещений.

Отмечу, что наше управление не уполномочено проводить проверки по факту подделки подписей документов. Это является составом уголовного преступления. Поэтому жалобы о факте подделки мы перенаправляем в органы внутренних дел, которые в свою очередь проводят оперативные действия и следственные мероприятия. Именно они возбуждают или отказывают в возбуждении дела по таким случаям.

В прошлом году нашим отделом лицензирования было направлено 15 материалов о фальсификации протоколов общего собрания собственников, в этом году уже 55. Если компетентными органами будет вынесено решение о возбуждении уголовного дела, то отвечать будет инициатор общего собрания, которым чаще всего выступает собственник одной из квартир дома. Так что за недобросовестность в проведении выборов будут отвечать не управляющие компании, а те граждане, кто инициировал собрание.

– Что делать, если собственник не голосовал, а его подпись подделали?

– Если Управлением проводится проверка протокола, собственникам, чьи подписи подделаны, необходимо направить заявление в Управление для исключения их решений при подсчёте кворума.
Проверка законности решений, принятых на общем собрании, и признание их недействительными может проводиться в судебном порядке и только по инициативе собственников. Другие лица, в том числе УК, ТСЖ, ЖК и ЖСК, законом не наделены правом оспаривания решений общих собраний.
Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев с того дня, когда собственник узнал о принятом решении. Собственник может обжаловать решения общего собрания в суде только при соблюдении нескольких условий: собственник не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения, решением нарушены права и законные интересы собственника, решение принято с нарушением требований ЖК РФ.