Прокурор рассказал, как отстоять свои жилищные права

Право на жилье относится к числу основных гражданских прав, закрепленных в Конституции России. Никто не может быть лишен жилья методом произвола. Поэтому прокуратура уделяет защите жилищных прав особое внимание, а также принимает обязательное участие в судебных разбирательствах при рассмотрении дел, связанных с утратой таких прав.

В каких случаях граждане признаются утратившими право пользования жилым помещением? Какие существуют особенности рассмотрения дел по таким спорам в судах? Об этом рассказал прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе Вадим Никонов.

Только по соглашению сторон

– Вадим Владимирович, в каких случаях собственник может утратить право пользования жильем?

– К примеру, это может произойти при изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение или многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд. Это регламентировано статьей 32 Жилищного кодекса РФ.

Как правило, такие исковые заявления предъявляют органы МСУ в ходе реализации программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда. При этом существует определенная процедура изъятия, которая должна быть проверена судом при разрешении дела.

Прежде всего, собственнику направляется уведомление о принятом решении об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, а также проект соглашения об изъятии недвижимости.

В случае, если соглашение между гражданином и муниципальными органами не достигнуто, последние могут предъявить иск. Причем иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества.

Отмечу, что требование органа власти, принявшего решение об изъятии жилого помещения и о переселении собственника в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник против этого возражает. В соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон, с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

– В каком случае человек может не согласиться с таким решением?

– Например, если предоставляется жилье неравноценное по площади в сравнении с прежним, если это неблагоустроенное жилье, а также жилье за пределами населенного пункта, в котором человек проживает.

В таких ситуациях суды отказывают в изъятии жилья и прекращении права собственности. Так, Верховным судом РС(Я) отменено решение Якутского городского суда, выселившего собственника. Дело в том, что администрация города не достигла соглашения с гражданином по предоставляемому жилью и принудительно вселила его в другое жилье.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу власти о выкупе жилого помещения. Есть немало примеров, когда Верховный суд РС(Я) отменял дела, рассмотренные городскими и районными судами ввиду того, что в расчет стоимости жилья не включались стоимость земельного участка, а также расходы в связи с переездом граждан из изымаемого жилья.

Судебные нюансы

– Расскажите об особенностях рассмотрения жилищных споров в судах.

– Помимо проверки процедуры судом, при наличии спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения может быть назначена экспертиза.

При определении размера возмещения за жилое помещение собственник может рассчитывать на выплату ему рыночной стоимости как жилого помещения, так и рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе стоимости земельного участка, на котором расположен дом. Все это, конечно, с учетом доли собственника в праве общей собственности. Кроме того, он вправе рассчитывать на возмещение всех убытков, причиненных изъятием жилого помещения: переезд, временная аренда другого жилья и т.д.

Человек, не являющийся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в ряде случаев. Во-первых, когда собственник обращается в суд с иском о выселении, если прежний владелец либо члены его семьи после продажи жилья не выехали и не снялись с регистрационного учета.

Во-вторых, иски предъявляются по истечении срока, установленного решением суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок.

В-третьих, право пользования муниципальным жилым помещением по договорам социального найма утрачивается в случае добровольного выезда нанимателя на другое место жительства. При этом оставшиеся жильцы, которые были заселены на законных основаниях, сохраняют все права и обязанности.

По общему правилу, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Это означает, что бывший член семьи собственника утрачивает право пользования жилым помещением и должен его освободить на основании части 1 статьи 35 ЖК РФ.

В противном случае собственник вправе требовать выселения в судебном порядке. При этом суд вправе решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок. К примеру, Верховным судом республики изменено решение городского суда, выселившего бывшую невестку. Ей предоставлено шесть месяцев на поиск другого жилья.

Нанимателя социального жилья можно признать утратившим право пользования в случае невнесения платы за ЖКУ более шести месяцев подряд. То же самое касается случаев разрушения или повреждения жилого помещения, а также систематического нарушения прав и законных интересов соседей.

Выселение – радикальная мера

– Вадим Владимирович, возможно ли выселить собственника за нарушения?

– Разумеется. У органов МСУ имеется возможность выселить собственника в случае если он использует жилье не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение.

Однако до принятия радикальных мер орган МСУ должен предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. Если после предупреждения собственник продолжает гнуть свою линию, суд по иску органа МСУ может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом судебных расходов.

Чтобы не оказаться в негативной ситуации, нанимателям и собственникам жилых помещений следует вовремя оплачивать коммунальные услуги, использовать жилье по назначению, не допускать его повреждения. Кроме того, при продаже жилья следует обращать внимание на своевременное снятие с регистрационного учета. В противном случае, помимо принятия решения о снятии с учета, суд возложит на человека обязанность по оплате услуг юриста и госпошлины.