Недобросовестное изъятие: история одного земельного участка

В последние годы в России наблюдается тревожная тенденция: добросовестные покупатели земельных участков сталкиваются с угрозой утраты своих прав на имущество. Этот вопрос стал особенно актуальным на фоне ситуации, произошедшей с известной певицей Ларисой Долиной. В редакцию обратился якутянин, столкнувшийся с изъятием своего законно приобретенного земельного участка.

Без гарантий

Пострадавший, пожелавший остаться анонимным, приобрел земельный участок и зарегистрировал свои права в Росреестре. Однако, как выяснилось позже, это не дало ему гарантии собственности. Вот что он рассказал:

– В 2020 году мы решили приобрести земельный участок. Увидели объявление в интернете, решили купить. Отмечу, что участок продавали через риэлтора, при сделке он присутствовал. Но, как выяснилось, землю я приобрел у мошенников.

Регистрация права в Росреестре была официальной, поэтому сомнений в незаконности не возникло. О проблеме я узнал, когда мне позвонил следователь. Оказывается, мошенники оформили свидетельство о наследстве у нотариуса по поддельным документам – подделали бумаги времён СССР. Такие данные есть только в архиве муниципалитета и больше нигде. При регистрации права мэрия должна проверять достоверность сведений при выбытии муниципального имущества. Вина нотариуса тоже усматривается, т.к. при регистрации свидетельства, на основании старых документов, и отсутствии данных в Росреестре, они должны были сделать запрос в архив и подтвердить предоставленные сведения.

После покупки, в том же году, я несколько раз обращался с заявлением в Окружную администрацию Якутска, чтобы получить разрешение на строительство дома, а также чтобы проверить и изменить свои данные. Мне отвечали с ошибками – то неправильно кадастровый       номер укажут, то отчество неверно напишут и т.д. Видя такие ошибки, я повторно отправлял заявления, думал, исправят ошибки и все-таки выдадут разрешение. Но, так и не получив разрешения, оставил эту идею. Решил, что, возможно, не состоялись какие-то внутренние процедуры, не прошел документооборот.

Причиной отказа стало то, что на месте моего участка предполагалось возведение общеобразовательного учреждения. Позже в приведенных ими документах я не нашел данных о планируемом строительстве, оно планировалось в другом районе этого квартала.

«Я – добросовестный покупатель»

– На мошенников завели уголовное дело, я давал свидетельские показания по поводу покупки земельного участка. По делу проходил свидетелем и следствием признан добросовестным покупателем, но для суда, как оказалось, это не имеет значения.

Во время процесса суд истребовал доказательства моей добросовестности. В итоге в своем решении он просто удовлетворил иск администрации города, не подтвердив мою добросовестность, но и не опровергнув.

Основным доводом стало то, что администрация должна была узнать о нарушении в момент регистрации. В этот момент она могла просто сверкой данных остановить регистрацию права, исполнить свои обязанности.  Прямые обязанности, прописанные в регламенте их работы – это контроль и учёт земель, тем более своих, находящихся в муниципальной собственности.

Деньги, отданные мошенникам, конечно, были ими потрачены. Плюс ко всему в ходе разбирательств я потратил немало средств на услуги юристов, не говоря уже о нервах. Понятное дело, никто мне ничего не компенсировал. Компенсация положена добросовестным приобретателям, а так как судом оценка добросовестности не дана, компенсация не подразумевается. Чтобы это доказать, снова надо обращаться в суд, – вздыхает потерпевший.

«Спящий» контроль

Наш читатель задал справедливые вопросы о халатности со стороны органов власти. При выбытии городского имущества Росреестр отправляет запросы в мэрию, и нормы о проверках прописаны в регламентах и законах. Мэрия обязана проверять запросы и только затем подтверждать их. Однако, как показывает практика, они действовали без должного контроля, осмотрительности и не выявили нарушения.

– Существуют факты, которые подтверждают, что участок должен был быть аннулирован задолго до действий мошенников. Если бы это было сделано, участок не попал бы в поле зрения мошенников, и подобная ситуация могла бы вообще не возникнуть.

В связи с этим возникает ряд вопросов: сколько таких участков еще? Хватает ли ресурсов в Окружной Администрации для выявления случаев незаконно выбытой из муниципального имущества земли? Будут ли в мэрии продолжать узнавать о нарушениях своего права от следователей и прокуроров и изымать участки у добросовестных покупателей, ссылаясь на неведение ранее?

Почти каждый владелец земельного участка оказывается под угрозой, и нет никаких гарантий собственности, даже если ты добросовестный покупатель и твои права зарегистрированы в ЕГРН. Я был уверен в своей правоте, ведь все документы были в порядке. Но, как оказалось, это не имеет значения, – поделился наболевшим пострадавший.

Судебная практика

Судебная практика по делам об изъятии земельных участков показывает, что в большинстве случаев суд оказывается на стороне местного самоуправления. Пострадавший отмечает, что суды отклоняют доводы о том, что публично-правовые образования должны были узнать о нарушении своих прав в момент регистрации в ЕГРН. В его случае они могли установить это еще 2020 году, тогда как администрация города заявила о нарушениях своих прав лишь в 2024-м.

– Хочу отметить, что мой случай не единичный. К материалам моего дела был приобщен приговор мошенникам. Там описано 14 эпизодов преступлений с выбытием из муниципальной собственности 16 участков. Причем все это происходило на протяжении восьми лет, и первое преступление датируется 2014 годом, последнее – 2022-м. В 2023 году мошенники были пойманы и приговорены.

Конечно, эта ситуация изрядно меня вымотала, через газету решил поделиться своим негативным опытом и предостеречь земляков. Но недавно Конституционный Суд РФ выпустил Постановление № 3-П, которое запрещает защищать интересы «спящего собственника» за счет добросовестного покупателя. Это решение может стать поворотным моментом для многих граждан, чьи участки были изъяты. Теперь у нас есть шанс восстановить справедливость, – надеется пострадавший.

Редакция направила запрос в Окружную администрацию Якутска, чтобы получить комментарии по контролю и учету земельных участков и узнать о мерах, принимаемых для предотвращения подобных случаев в будущем.