Льготная ипотека тогда и сейчас: где найти лазейку

В последнее время произошли изменения в условиях выдачи ипотечных кредитов. Что происходит в этой сфере? Есть ли возможность приобрести недвижимость и при этом не переплатить в разы больше полученной в кредит суммы? Давайте рассмотрим эту больную тему.

Было 3,3 млн – стало 6,3 млн рублей

Повезло тем, кто успел купить квартиру или построить дом в начале 2020 года, когда Дальневосточная ипотека только-только начала работать. Казалось бы, всего-то четыре года прошло, а сколько изменений произошло за это время!

Саргылана задумалась о приобретении собственного жилья еще в 2019 году. Летом того же года она не спеша начала подыскивать варианты, как вдруг президент России объявил о Дальневосточной ипотеке с неслыханной доселе ставкой в 2%. Каково же было ее счастье!

Женщина стала копить первоначальный взнос и ждать, когда же желанная программа заработает. Это произошло 10 декабря 2019 года. С того момента она, как и множество других жителей Якутии, каждый день мониторила сайты объявлений.

Резко возрос спрос на двух-, трехкомнатные квартиры. Но на рынке преобладали однокомнатные варианты и студии, так как до этого мало кто мог себе позволить жилье большой квадратуры. Спрос рождает предложение. И застройщики в ускоренном темпе стали возводить жилые дома с просторными квартирами. Кое-кто сделал перепланировку недостроенного объекта.

А в это время цены за квадрат росли бешеными темпами. Саргылана успела «заскочить в последний вагон убегающего поезда» и купить в феврале 2020 года однокомнатную квартиру площадью 35 кв.метров в строящемся доме за 3,3 миллиона рублей. Ежемесячный платеж – 13,6 тысячи рублей. Ниже просто некуда!

Переплата за 20 лет составила бы около 500 тысяч рублей. Но уже через два года оценщик выставил новую стоимость ее квартиры – 6,3 миллиона рублей. Цена выросла практически в два раза!

К слову, в соседнем подъезде этого же дома точно такая же квартира обошлась покупателям именно в такую цену. Почему? Потому что там застройщик решил сделать перепланировку и объединил некоторые квартиры, чтобы получить жилье большей квадратуры. Как мы помним, спрос рождает предложение.

Естественно, переоформление бумаг заняло какое-то время. И квартиры в соседнем подъезде выставили на продажу гораздо позже, когда цены уже подскочили. Жильцы второго подъезда не знают, что купили жилье в два раза дороже, чем их соседи через стенку. А те молчат и тихо радуются удачному вложению.

Бешеная переплата и слезы молодых

Туяре 25 лет. Четыре года назад она была слишком молода, чтобы взять квартиру в ипотеку. Она хотела бы купить свое жилье сейчас, чтобы съехать наконец от родителей и начать самостоятельную жизнь. Но Дальневосточная ипотека ей не светит: мужа нет и детей тоже, так уж сложилось. Семейная тем более не подходит. IT-ипотека тоже не вариант: работает она, увы, не в этой сфере.

Недавно банки повысили ставки. У Сбербанка минимальная ставка по базовой ипотеке на новостройки теперь составляет 28,4%, а на вторичное жилье – от 28,1%.

И что выходит в ее случае? Стоимость однокомнатной квартиры – 6 миллионов рублей. Необходимый первоначальный взнос – 906 тысяч рублей. Процентная ставка у нее вышла 29,2%. Ежемесячный платеж – 123 975 рублей на 30 лет. А требуемый доход – 161 тысяча рублей. Молодой девушке, конечно, о такой зарплате остается только мечтать.

Но самый ужас в переплате. Проценты по такому кредиту составят 39,5 миллиона рублей! Т.е. за 30 лет она должна будет выплатить банку стоимость еще шести таких же квартир…

Желанная льготная

Осенью 2024 года банки приостановили выдачу «Семейной ипотеки» из-за исчерпания выделенных денежных лимитов. В октябре «Дом.РФ» перераспределил лимиты на сумму 140,1 миллиарда рублей, которые могли остаться неиспользованными до конца текущего года. Средства были переданы банкам, которые запросили увеличение финансирования на выдачу льготных кредитов. Так, Сбербанк получил 93,5 миллиарда рублей, Альфа-банк – 33,3 миллиарда.

Денег хватило ненадолго. И в конце того же месяца банки снова объявили о приостановлении выдачи «Семейной ипотеки».

После этого «Дом.РФ» распределил новые лимиты – на сумму 350 миллиардов рублей. Так, Сбербанк и ВТБ получили по 122,4 миллиарда, Альфа-банк – 42 миллиарда рублей.

И с 15 ноября Сбербанк вновь возобновил выдачу «Семейной ипотеки», однако при этом изменились некоторые условия. Они затронули не только Семейную, но и IT-ипотеку, Дальневосточную и Арктическую.

Так, минимальный первоначальный взнос в 20,1% по льготным программам сохранится для тех клиентов, которые будут покупать жилье по программе субсидирования от застройщика, оформят комбинированную ипотеку (семейную или IT) или приобретут квартиру в ЖК застройщиков, объекты которых финансирует Сбербанк в рамках опции «Комплексное предложение».

В противном случае, чтобы получить ипотеку, придется выложить первоначальный взнос в размере 50,1% от стоимости жилья. Примечание: если вы собираетесь строить дом, а не покупать квартиру, минимальный ПВ останется на уровне 20,1%.

А что означает «субсидирование от застройщика»? Это когда часть процентов по кредиту банку компенсирует не государство, а застройщик. В итоге заемщик получает кредит с меньшими ежемесячными платежами и выплачивает меньшую сумму процентов по сравнению со стандартной ипотекой.

Спасение в должниках

Как в такой непростой ситуации не провалиться в бездонную долговую яму и найти лазейку тем, кто хочет обрести свой уголок? Мы запросили комментарий у Центра ипотечного кредитования.

«Появилась возможность приобрести недвижимость на вторичном рынке по старой ставке продавца с подтверждением первоначального взноса по эскроу-счету», – ответили нам.

Что это значит? Если вы покупаете недвижимость с обременением в банке, то процентная ставка для вас будет такой же, какая была у продавца, когда он брал ипотеку в банке. По сути, к вам перейдет его ставка.

Например, он брал ипотеку на двухкомнатную квартиру с процентной ставкой 6%. Но не смог ее полностью погасить и выставил жилье на продажу. Вы ее у него покупаете, и для вас кредитная ставка тоже будет 6%. Чувствуете разницу – 6% или 28,1%?

Это отличная возможность в нынешней ситуации. Правда, найти такого продавца будет ой как непросто.