«Кинули» с квартирой? Имеете право на компенсацию

Нередки случаи, когда человек приобретает жилье, а потом оказывается, что он стал жертвой мошенничества. Так, по данным Росреестра, только за первые шесть месяцев 2019 года в судах России было рассмотрено почти десять тысяч исков с требованием признать сделку купли-продажи недействительной.

Что хорошо – законодатель в курсе существования проблемы. Более того, с 1 января 2020 года вступили в силу изменения в законодательстве, призванные защитить добросовестных покупателей от мошенников. Сегодня газета «Якутия» разбирается, как законы будут защищать покупателей и в каком случае они смогут рассчитывать на компенсацию.

Как жилья может лишиться добросовестный покупатель?

К сожалению, в Якутии такие случаи нередки. Например, ушлый делец выставляет на продажу квартиру недееспособного человека, которого уговорами (или обманом) заставил реализовать своё имущество. Даже если деньги покупателем были выплачены сполна, по закону подобные сделки считаются ничтожными, и в 100% случаях права собственности на имущество возвращаются прежнему владельцу. А вот взыскать потраченные на приобретение жилья средства покупателю удастся только в том случае, если мошенник будет осужден, и суд обяжет его выплатить компенсацию пострадавшим от его действий гражданам.
Случаи, более характерные для центральной полосы России, чем для нашей республики – когда недвижимость собственника продается по подделанной мошенниками доверенности. И хотя здесь налицо – состав преступления, правоохранительные органы предпочитают отправлять обе стороны – и ничего не знающих о сделке продавцов и несчастных покупателей — в суд. Если суд встанет на сторону прежнего владельца имущества, то покупатель опять же останется и без денег, и без недвижимости.
Однако с этого года благодаря изменениям законодательства у добросовестного приобретателя недвижимости возникает право на получение компенсации.

Моя совесть чиста

Сегодня, благодаря поправкам в Гражданский кодекс РФ, уточнено понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества».
Им считается гражданин, который при совершении сделки купли-продажи полагался на данные ЕГРН.
ЕГРН – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости, который был создан в 2017 году, и единственный документ, который подтверждает законное владение недвижимостью. В нем содержатся все юридические нюансы, связанные с недвижимостью: история владельцев, собственники в настоящее время, характеристики жилплощади, есть ли обременения, какова его кадастровая стоимость и т.д.
Заказать выписку сведений ЕГРН можно через офисы МФЦ или с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты (kadastr.ru). Причем разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется, ее может запросить как физическое, так и юридическое лицо.
Добросовестным покупатель является до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Право на выплату

Если вас признали добросовестным приобретателем имущества, а сделку купли-продажи – незаконной, с этого года вы можете рассчитывать на денежную компенсацию за утрату жилого помещения. Механизм ее выплаты описан в положениях Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Первым делом добросовестному покупателю необходимо подать иск на лиц, которые должны возместить его потери, а попросту говоря, на мошенников, и взыскать убытки. Если же после этого покупателю не компенсировали убытки или только частично в течение полугода со дня предъявления решения суда к исполнению, можно обратиться за помощью государства.
Размер компенсации будет определяться судом. Он будет учитывать сумму реального ущерба или, по требованию самого добросовестного покупателя, в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества на дату вступления в силу судебного акта об его истребовании, за вычетом тех сумм, которые были возмещены ранее.
Тем не менее, сумма выплат в законе ограничена – она не должна превышать миллиона рублей. И еще, на компенсацию вы можете рассчитывать, если потерянное жилье является единственным местом проживания.
Как отмечает эксперт Кадастровой палаты по РС(Я) Надежда Лещенко, закон также имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. В течение трех лет со дня вступления в силу новых правил граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации.
Если государство выплатило компенсацию, органы власти также имеют право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

В тему

Покупаем земельный участок с умом

Если вы решились на покупку земельного участка, важно проверить все документы, чтобы впоследствии не возникло проблем с законом.

• Эксперты Кадастровой палаты отмечают, что прежде всего необходимо убедиться в том, что вы покупаете участок у собственника. Если же продавцом выступает доверенное лицо, все равно лучше связаться с собственником и убедиться в этом. А можно проверить доверенность, для этого есть электронный сервис проверки доверенностей, например, на сервисе Федеральной нотариальной палаты www.reestr-dover.ru
• Нужно удостовериться, что назначение земельного участка и категория земель соответствуют вашим требованиям, например, можно ли на нем построить дом или заниматься фермерским делом.
• Убедитесь, что земля не расположена в зоне с особыми условиями использования территории, что может повлечь ограничения в использовании земли. Как правило, эти ограничения связаны с возможностью размещения на участке построек, соблюдением их определенных параметров, проведением тех или иных строительных работ и пр.
• Обязательно запросите выписку из ЕГРН, которая позволит увидеть, находится ли участок под арестом, в залоге, ведутся ли в ее отношении судебные споры.
• В Кадастровой палате обращают внимание, что ответственность при продаже земельного участка лежит и на продавце. Согласно ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец обязан уведомить покупателя обо всех известных ему юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка. Это касается и сведений о соседних землях, если их использование влияет на пользование участком.
• Если продавец утаит такую информацию, впоследствии покупатель будет вправе потребовать возмещение убытков и расторжение договора. При этом продавец земельного участка должен сообщить покупателю даже о тех ограничениях, которые не зарегистрированы в ЕГРН.